Büyükşehir'den 'Basmane Çukuru' açıklaması: Amacımız İzmir'in hakkını korumak... 40 yıllık sorunu çözmek!

İzmir kamuoyunda uzun yıllardır "Basmane Çukuru" olarak bilinen ve kentin kanayan yarası haline gelen taşınmaz için Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) beklenen satış ilanını yayımladı. Borçlu şirketlerin alacaklarına karşılık haczedilen gayrimenkuller ve sözleşmelerden oluşturulan "Ege Dünya Ticaret Merkezi Ticari ve İktisadi Bütünlüğü", cebri icra yoluyla ve kapalı zarf-açık artırma usulüyle 75 milyon dolara ihaleye çıkarıldı.

İzmir Büyükşehir Belediyesi, kamuoyunda “Basmane Çukuru” olarak bilinen taşınmazın TMSF tarafından ihaleye çıkarılmasına ilişkin açıklama yaptı. Belediyenin haklarının satılmadığını, aksine korunduğunu belirten açıklamada, geçmişten gelen yüzde 30’luk hakkın karşılığı olarak 31 bin 200 metrekarelik bağımsız Belediye Hizmet Binası yapılmasının hedeflendiği vurgulandı.

Büyükşehir'den yapılan açıklama şöyle;

Kamuoyunda Basmane çukuru olarak bilinen taşınmazın Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) tarafından ihaleye çıkarılması üzerine yapılan bazı değerlendirmeler nedeniyle İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından konuya ilişkin bir açıklama yapıldı. Basmane’de belediyenin haklarının satılmadığı; aksine korunduğu ve bağımsız bir kamu yapısına dönüştürülmesinin amaçlandığı belirtilen açıklamada şu ifadelere yer verildi:

“Kamuoyunda uzun yıllardır “Basmane Çukuru” olarak anılan taşınmazın Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) tarafından ihaleye çıkarılması üzerine, basında ve sosyal medyada yer alan değerlendirmeler nedeniyle kamuoyunun doğru bilgilendirilmesi gerekli görülmüştür.
Öncelikle belirtmek isteriz ki söz konusu ihale, İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından gerçekleştirilen bir taşınmaz veya belediye hakkı satışı değildir. TMSF tarafından, ilgili şirketlere ait haczedilmiş taşınmazlar ile bunlarla bağlantılı sözleşmelerden oluşturulan “Ege Dünya Ticaret Merkezi Ticari ve İktisadi Bütünlüğü” (TİB) satışa çıkarılmaktadır. Belediyemiz bu ihalenin satıcısı değildir.

TİB ihalesinin hukuki niteliği ve Basmane bakımından amacı
Ticari ve iktisadi bütünlük ihalesi, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun 134. maddesi ve ilgili mevzuat uyarınca TMSF’nin kamu alacaklarının tahsiline yönelik olarak yürüttüğü özel bir cebri satış yöntemidir. İhale konusu, tek başına boş bir arsanın el değiştirmesi değil; şirketlere ait haczedilmiş malvarlığı unsurları ile bunlara bağlı sözleşmelerden meydana gelen bütünlüktür.

Bu nedenle işlemin hukuki adı “satış ihalesi” olmakla birlikte, Basmane bakımından ihale, mevcut kat karşılığı inşaat ilişkisinin uygulanmasını ve projenin tamamlanmasını sağlayacak yatırımcının belirlenmesi işlevini de taşımaktadır. İhaleyi kazanacak yatırımcının, ihale ve protokol koşulları çerçevesinde belediyemize karşı yapım, teslim ve tapu işlemlerine ilişkin yükümlülükleri üstlenmesi öngörülmektedir.
Burada belediyemizin bedel ödeyerek bir bina satın alması veya belediye taşınmazını satışa çıkarması söz konusu değildir. Amaç, geçmiş sözleşmelerden kaynaklanan hakkımızın karşılığı olan bağımsız Belediye Hizmet Binasının yatırımcı tarafından yapılarak belediyemize teslim edilmesi ve tapuda güvence altına alınmasıdır. İhale, hukuken bir TİB satışı; belediyemiz yönünden ise mevcut sözleşmesel edimlerin hayata geçirilmesine yönelik yatırım sürecinin bir aşamasıdır.

Bu ilk TİB ihalesi değildir
Basmane alanının bugün ilk kez TMSF tarafından ihale konusu yapıldığı yönündeki değerlendirmeler doğru değildir. Ege Dünya Ticaret Merkezi Ticari ve İktisadi Bütünlüğü daha önce üç kez satışa çıkarılmış, 19 Ocak 2016 tarihinde yeniden ihale edilmiştir. O tarihteki ihale de projenin tamamlanmasını sağlayacak şekilde sonuçlandırılamamıştır.
Bugünkü süreç, ilk kez alınmış bir satış kararından değil, önceki girişimlerle giderilemeyen hukuki ve fiilî belirsizliklerin çözüme kavuşturulması ihtiyacından doğmaktadır. Bu kez önem taşıyan husus, belediyemizin mevcut hakkının bağımsız yapı, yapım süresi, teslim, tescil ve teminat hükümleriyle somutlaştırılmasının öngörülmesidir.

Basmane’nin yapılaşma kararları bugün alınmadı
Basmane alanının planlama ve yapılaşma geçmişi yaklaşık kırk yıl öncesine dayanmaktadır. Alan, 1985 tarihli uygulama imar planında özel projeye göre yapılaşmaya konu edilmiş; 1986 yılında yapılan plan değişikliğiyle emsal 5, serbest yükseklik ve özel projeye göre uygulama esasları belirlenmiştir. 1991 tarihli nazım imar planında da eski ESHOT garaj alanının otel ve kongre merkezi olarak değerlendirilmesi öngörülmüştür.
Dolayısıyla Basmane alanında yapılaşma hakkı mevcut Belediye Yönetimimiz döneminde tanınmamış, daha önce yapılaşmaya kapalı bir alan bugün imara açılmamıştır. Alanın imar geçmişi ile TMSF’nin satış işlemi hukuken birbirinden farklı konulardır.
1997 yılında İzmir Büyükşehir Belediyesi ile yüklenici şirketler arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış; sonraki yıllarda ortaya çıkan imar, ruhsat, mülkiyet ve yargı uyuşmazlıkları nedeniyle ana proje tamamlanamamıştır. Bununla birlikte, sözleşme kapsamında bazı edimlerin geçmişte yerine getirilmiş ve belediyemize devredilmiş olması da sözleşmesel ilişkinin ve karşılıklı hakların değerlendirilmesinde göz ardı edilemez.

Belediyemizin yüzde 30’luk hakkı korunmaktadır
2009 yılında, dönemin Belediye Başkanı Sayın Aziz Kocaoğlu döneminde yapılan düzenlemeyle belediyemizin projeden kaynaklanan hakkı yüzde 11’den yüzde 30’a çıkarılmış ve bu hakkın Belediye Hizmet Binası olarak değerlendirilmesi kararlaştırılmıştır. Bu kazanım belediyemizin geçmişten gelen önemli bir sözleşmesel hakkıdır.
Tapuda belediyemizin yüzde 11, ilgili şirketlerin yüzde 89 oranında pay sahibi olması ile belediyemizin kat karşılığı inşaat ilişkisinden kaynaklanan yüzde 30 oranındaki hakkı aynı hukuki kavram değildir. Bu iki oranın birbirine karıştırılması, mevcut mülkiyet durumunun ve protokolle korunması amaçlanan hakkın yanlış yorumlanmasına yol açmaktadır.
Belediyemiz ile ilgili yüklenici şirketler arasında imzalanan ve TMSF’nin kamu alacaklısı ve muvafakat eden sıfatıyla katıldığı 10 Eylül 2026 tarihli Protokolün temel amacı, geçmişten gelen yüzde 30’luk hakkın azaltılması değil, bu hakkın bağımsız, kullanılabilir ve tapuda güvence altına alınmış bir kamu yapısına dönüştürülmesidir.
Protokol uyarınca toplam 104.000 metrekare emsale esas inşaat alanının yüzde 30’una karşılık gelen 31.200 metrekare emsale esas inşaat alanı, diğer yapılardan fiziksel ve işlevsel olarak ayrılmış bağımsız bir Belediye Hizmet Binası olarak gerçekleştirilecektir. Böylece hakkımız, başka yapılara dağılmış soyut bir oran olarak kalmayacak; mimari proje, yapım, kat irtifakı ve tapu işlemleriyle somutlaştırılacaktır.

TMSF ihalesinin bedeli belediyemizin hakkının satış bedeli değildir
TMSF tarafından açıklanan 75 milyon ABD doları tutarındaki muhammen bedel, belediyemizin yüzde 30’luk hakkına biçilen bir satış bedeli değildir. Bu tutar, TMSF’nin kendi alacaklarının tahsili amacıyla satışa çıkardığı ticari ve iktisadi bütünlük için belirlenen ihale başlangıç değeridir. Bu anlamda 
Belediyemiz açısından önemli olan, bağımsız hizmet binasının bedelsiz yapımı, teslimi ve takyidatsız tesciline ilişkin yükümlülüklerin güvence altına alınmasıdır.

Belediyemiz lehine yeni hukuki ve mali güvenceler öngörülmüş; yapım, teslim ve tapu yükümlülükleri somutlaştırılmıştır. 
10 Eylül 2026 tarihli Protokol ile TMSF ihale koşullarında Belediyemiz bakımından öngörülen temel güvenceler; 31.200 metrekare emsale esas inşaat alanına karşılık gelen bağımsız hizmet binasının gerçekleştirilmesi, uygulama projelerinin hazırlanması ve gerekli onayların alınması, yapı ruhsatından itibaren 900 gün içerisinde inşaatın tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınması ve belediyemize ait olacak bağımsız bölümlerin belediyemizden ayrıca bir bedel veya karşılık talep edilmeksizin ve takyidatsız olarak tapuda belediyemiz adına tescil edilmesidir.

Bunlara ek olarak yatırımcının belediyemize karşı üstleneceği yükümlülüklerin banka teminat mektubu ve ilgili sözleşmesel güvencelerle korunması öngörülmektedir. İhaleye katılım teminatıyla karıştırılmaması gereken bu güvencelerin kapsamı ve uygulanması, Protokol ve nihai ihale belgeleri uyarınca takip edilecektir.

İhale ilanının yayımlanmış olması, yatırımın tamamlandığı veya belediyemizin bütün haklarını fiilen elde ettiği anlamına gelmemektedir. İhale sonucunda yatırımcının üstleneceği edimlerin yerine getirilmesi, proje ve ruhsat işlemleri, kat irtifakı ve tapu tescili ile yapının tamamlanıp teslim edilmesi ayrıca izlenecektir. Belediyemiz, haklarının yalnızca sözleşmelerde yazılı kalmasıyla yetinmeyecek; bunların fiilen ve hukuken gerçekleştirilmesini sağlayacak işlemleri sürdürecektir.

Devam eden hukuki uyuşmazlıkların çözümü kamu yararının bir parçasıdır
Basmane alanına ilişkin yaklaşık otuz yıldır süregelen uyuşmazlıklar; tapu kayıtlarını, geçmiş sözleşmelerden doğan karşılıklı edimleri, kamu alacaklarını, teminatları, dava ve icra takiplerini birlikte ilgilendirmektedir. Devam eden davalarda ileri sürülen taleplerin ve bilirkişi görüşlerinin, kesinleşmiş yargı kararlarıyla elde edilmiş mülkiyet haklarıyla aynı hukuki sonucu doğurmadığı açıktır.
Belediyemiz, geçmişten gelen haklarını korurken, uzun yıllardır devam eden hukuki ve fiilî belirsizliği giderecek uygulanabilir bir çözümü amaçlamaktadır. Bu çerçevede 10 Eylül 2026 tarihli Protokol kapsamında belirli dava ve takiplerle geçmiş sözleşmelerden kaynaklanan karşılıklı taleplerin sona ermesi, Protokolde öngörülen edimlerin taraflarca eksiksiz yerine getirilmesi koşuluna bağlanmıştır. Henüz yerine getirilmemiş yükümlülükler karşılığında belediyemizin bütün haklarından bugünden ve karşılıksız biçimde vazgeçtiği yönündeki yorumlar gerçeği yansıtmamaktadır.
İzlenen çözüm yöntemi ve gerekli yetkilendirme, Belediye Meclisimizin 16 Ocak 2026 tarihli toplantısında oy birliğiyle kabul edilmiştir. Bu karar, TMSF’nin kendi kanuni yetkileri kapsamında yürüttüğü ihale işlemiyle aynı hukuki işlem değildir.

Basmane’nin çözümü Kültürpark’ın geleceği bakımından da önemlidir
Basmane’de bağımsız bir Belediye Hizmet Binasının gerçekleştirilmesi, yalnızca taşınmaz üzerindeki sözleşmesel hakkımızın korunması anlamına gelmemektedir. Bugün Kültürpark içerisinde çeşitli belediye birimleri tarafından kullanılan ve yaklaşık 27.000 metrekare alanı kaplayan hollerin önemli bir bölümü ekonomik ve fiziksel ömrünü tamamlamıştır.
Basmane’deki hizmet binasının yapılmasıyla belediye hizmetlerinin kent merkezinde çağdaş ve düzenli bir yapıda toplanması, Kültürpark içerisindeki belediye hizmet kullanımlarının azaltılması, söz konusu yapıların kaldırılarak alanlarının yeniden yeşil alan olarak İzmir’e kazandırılması mümkün olabilecektir. Bu nedenle Basmane meselesi, kent merkezinin ve Kültürpark’ın geleceğiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Amacımız İzmir’in hakkını korumak ve kırk yıllık sorunu çözmektir
Basmane meselesi, farklı dönemlerde görev yapan belediye başkanlarımızın, belediye meclislerimizin, bürokratlarımızın ve ilgili kamu kurumlarının çözüm üretmeye çalıştığı yaklaşık kırk yıllık bir kent meselesidir. Bugünkü çalışmalar, geçmiş dönemlerde elde edilmiş kazanımları reddetmeye değil, bu kazanımları daha güçlü hukuki güvencelere kavuşturmaya yöneliktir.

Kamuoyunda farklı görüşlerin dile getirilmesini doğal karşılıyoruz. Bununla birlikte, TMSF’nin cebri satış ihalesiyle belediyemizin taşınmaz satışı yapmasının; tapudaki mülkiyet oranıyla sözleşmesel inşaat hakkının; ihale bedeliyle bağımsız hizmet binası ediminin birbirine karıştırılmaması gerekmektedir. Tartışma, hangi hakların ihale kapsamında olduğu, yatırımcının hangi yükümlülükleri üstleneceği ve belediyemizin hangi somut kamu varlığını elde edeceği esas alınarak yürütülmelidir.

İzmir Büyükşehir Belediyesi Basmane’deki hakkını satmıyor; geçmişten gelen hakkını koruyarak, bunun karşılığı olan bağımsız Belediye Hizmet Binasının yapımını, teslimini ve tapuda güvence altına alınmasını hedefliyor.

Belediyemiz, ihale sürecini ve sonrasındaki bütün hukuki, teknik ve mali işlemleri kamu yararı, hukuka uygunluk, şeffaflık ve kamu kaynaklarının korunması ilkeleri doğrultusunda takip etmeye devam edecektir.

Kamuoyuna saygıyla duyurulur.”